Η Πολιτεία ζητά από τους ιδιοκτήτες να πληρώσουν για την ένταξη στο σχέδιο, χωρίς να έχει αποσαφηνιστεί εάν μπορούν να επεκτείνουν τα νόμιμα σπίτια τους.
Μια επίμαχη διάταξη στο ΦΕΚ της πολεοδόμησης, που παραμένει χωρίς σαφή δημόσια ερμηνεία εδώ και 20 μήνες, προκαλεί σοβαρά ερωτήματα για τα δικαιώματα χιλιάδων ιδιοκτητών στην πυρόπληκτη περιοχή.
Την ώρα έχει ξεκινήσει η αποστολή ειδοποιήσεων προς ιδιοκτήτες της νεοεντασσόμενης στο σχέδιο περιοχής στο Μάτι για την καταβολή εισφορών σε χρήμα, ένα ιδιαίτερα σοβαρό πολεοδομικό ζήτημα εξακολουθεί να προκαλεί προβληματισμό.
Η Πολιτεία φαίνεται να γνωρίζει ακριβώς τι πρέπει να εισπράξει από τους πολίτες, αλλά οι πολίτες εξακολουθούν να μην έχουν ξεκάθαρη απάντηση για το τι δικαιούνται να χτίσουν στις περιουσίες τους.
Πρόκειται για την ενδεχόμενη απαγόρευση επέκτασης υφιστάμενων, απολύτως νόμιμων κατοικιών, όπως προκύπτει από τη διατύπωση συγκεκριμένης διάταξης του ΦΕΚ με το οποίο εγκρίθηκε το Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής της πυρόπληκτης περιοχής.
Το ζήτημα δεν είναι καινούργιο.
Η επίμαχη διάταξη δημοσιεύθηκε στις 11 Μαρτίου 2025. Έχουν περάσει πλέον περισσότεροι από 20 μήνες και, παρά τη σοβαρότητά της, δεν έχει δημοσιοποιηθεί σαφής και συγκεκριμένη απάντηση που να διαλύει τις αμφιβολίες για τις νόμιμες κατοικίες.
Κι όμως, οι οικονομικές υποχρεώσεις των ιδιοκτητών προχωρούν.
Τι προβλέπει το ΦΕΚ και γιατί προκαλεί ανησυχία
Στο ΦΕΚ Δ΄ 98/11.03.2025, σελίδα 791, άρθρο 3, παράγραφος 3δ, αναφέρεται χαρακτηριστικά:
«Εγκαταστάσεις και κτίρια νομίμως υφιστάμενα, σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012 (ΝΟΚ), ή και υπαχθέντα νομίμως στους νόμους περί τακτοποίησης αυθαιρέτων διατηρούνται χωρίς δυνατότητα επέκτασης [...]».
Η επίμαχη φράση είναι σαφής ως προς τη διατύπωσή της: «διατηρούνται χωρίς δυνατότητα επέκτασης».
Αυτό που δεν είναι σαφές είναι το ακριβές πεδίο εφαρμογής της.
Η διάταξη δεν αναφέρεται μόνο σε κτίρια που έχουν υπαχθεί σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων, αλλά περιλαμβάνει ρητά και τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια στο σύνολο της νεοεντασσόμενης περιοχής εν αντιθέσει με την γνωμοδότηση του ΣΤΕ (55/2022) που αναφέρει αυτήν την διάταξη για συγκεκριμένα κτίρια και ζώνες.
Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν αφορά και όλες τις νόμιμες κατοικίες της νεοεντασσόμενης περιοχής ή αποκλειστικά κτίρια με χρήσεις που δεν συμβαδίζουν με το νέο πολεοδομικό καθεστώς.
Η διαφορά είναι τεράστια.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης με νόμιμη κατοικία 100 τ.μ. και διαθέσιμο υπόλοιπο συντελεστή δόμησης θα μπορεί να προσθέσει ένα δωμάτιο, να κατασκευάσει έναν επιπλέον όροφο ή να ανεγείρει δεύτερο ανεξάρτητο κτίριο, εφόσον το επιτρέπουν οι υπόλοιποι όροι δόμησης;
Ή μήπως η ένταξη της ιδιοκτησίας του στο σχέδιο συνοδεύεται από απαγόρευση επέκτασης της ήδη υπάρχουσας κατοικίας;
Μπορεί δηλαδή κάποιος να αποκτά οικοδομήσιμο οικόπεδο με κτίσμα εντός σχεδίου, αλλά να μην μπορεί να αξιοποιήσει το διαθέσιμο υπόλοιπο δόμησης για την επέκταση του νόμιμου σπιτιού του;
Αυτό ακριβώς το σημείο χρειάζεται επίσημη απάντηση.
Οι ειδοποιήσεις πληρωμής φτάνουν. Οι απαντήσεις για τη δόμηση πότε;
Εδώ αναδεικνύεται η μεγαλύτερη αντίφαση.
Με την ένταξη στο σχέδιο, οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, να συμμετάσχουν με εισφορές σε γη και σε χρήμα.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι αρκετοί ιδιοκτήτες καλούνται να παραχωρήσουν τμήμα της ιδιοκτησίας τους για τις ανάγκες της πολεοδόμησης και παράλληλα να καταβάλουν σημαντικά χρηματικά ποσά, τα οποία, ανάλογα με την περίπτωση, ενδέχεται να φτάνουν ακόμη και σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ. Οι εισφορές αυτές αποτελούν θεσμοθετημένες υποχρεώσεις και αποσκοπούν στη δημιουργία των απαραίτητων υποδομών και κοινόχρηστων χώρων. Δεν αποτελούν αντάλλαγμα για την απόκτηση επιπλέον τετραγωνικών δόμησης.
Ωστόσο, το γεγονός αυτό δεν αναιρεί την ανάγκη να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες τις πραγματικές δυνατότητες αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Πώς είναι δυνατόν να αποστέλλονται ειδοποιήσεις για την καταβολή χρηματικών εισφορών, ενώ παραμένει αδιευκρίνιστο εάν οι ίδιοι ιδιοκτήτες θα έχουν δικαίωμα επέκτασης των νόμιμων κατοικιών τους;
Πώς μπορεί ένας πολίτης να προγραμματίσει την οικονομική του επιβάρυνση, την αξιοποίηση του οικοπέδου του ή τις ανάγκες στέγασης της οικογένειάς του, όταν δεν γνωρίζει εάν μπορεί να χτίσει έστω ένα επιπλέον δωμάτιο; Και κυρίως, γιατί η διαδικασία προσδιορισμού και είσπραξης των εισφορών προχωρά, χωρίς να έχει προηγηθεί η οριστική αποσαφήνιση ενός τόσο σημαντικού ζητήματος;
Δεν πρόκειται για μια δευτερεύουσα τεχνική λεπτομέρεια, αλλά για έναν πιθανό περιορισμό που επηρεάζει άμεσα την αξιοποίηση και την οικονομική αξία των ιδιοκτησιών.
Τι είχε απαντήσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος το 2024
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει έγγραφο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με ημερομηνία 2 Ιουλίου 2024, που συντάχθηκε στο πλαίσιο απάντησης στην κοινοβουλευτική ερώτηση 4893/24.05.2024 του βουλευτή του ΠΑΣΟΚ ΚΙΝΑΛ, Μανώλη Χριστοδουλάκη.
Στη σελίδα 5 του εγγράφου, το Υπουργείο αναφέρεται στην απαγόρευση επέκτασης στο πλαίσιο των υφιστάμενων χρήσεων γης που παρεκκλίνουν από την αμιγή κατοικία.
Συγκεκριμένα, εξηγεί ότι έχει προβλεφθεί μεταβατική ρύθμιση για τη διατήρηση νόμιμων υφιστάμενων κτιρίων και εγκαταστάσεων, χωρίς δυνατότητα επέκτασης, ώστε να μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν με την υφιστάμενη χρήση τους. (πχ ξενοδοχεία, καταστήματα εστίασης κα)
Η συγκεκριμένη αναφορά δημιουργεί την εντύπωση ότι ο περιορισμός συνδέεται κυρίως με χρήσεις που δεν επιτρέπονται πλέον από τον νέο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Αν αυτή είναι η πραγματική πρόθεση της διάταξης, τότε ενδέχεται οι νόμιμες κατοικίες να μην επηρεάζονται.
Γιατί, λοιπόν, δεν υπάρχει μια ρητή, επίσημη διευκρίνιση που να αναφέρει ότι η απαγόρευση επέκτασης δεν αφορά τις νόμιμες κατοικίες, εφόσον πράγματι αυτό ισχύει;
Και εάν η απαγόρευση τις αφορά, γιατί δεν εξηγούνται δημόσια οι λόγοι επιβολής ενός τόσο ουσιαστικού περιορισμού;
Η απάντηση του 2024 αποτελεί σημαντικό στοιχείο για την ερμηνεία της διάταξης, δεν υποκαθιστά όμως μια ρητή αποσαφήνιση της εφαρμογής της μετά την έγκριση του Ρυμοτομικού Σχεδίου το 2025.
Είκοσι μήνες μετά, τι έχουν κάνει οι δύο Δήμοι και οι σύλλογοι;
Η υπόθεση προκαλεί εύλογα ερωτήματα και για τον ρόλο της τοπικής αυτοδιοίκησης και των συλλόγων που εκπροσωπούν τους κατοίκους.
Από τον Μάρτιο του 2025 μέχρι σήμερα έχει μεσολαβήσει ένα χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 μηνών.
Στο διάστημα αυτό, οι ιδιοκτήτες έχουν βρεθεί αντιμέτωποι με ρυμοτομήσεις, εισφορές, ενστάσεις και σημαντικές αποφάσεις για το μέλλον των περιουσιών τους.
Τι έχει γίνει, όμως, για το ζήτημα της ενδεχόμενης απαγόρευσης επέκτασης των νόμιμα υφιστάμενων κατοικιών;
Έχουν ζητήσει οι Δήμοι Μαραθώνα και Ραφήνας-Πικερμίου επίσημη ερμηνεία της διάταξης;
Έχει εξεταστεί το ενδεχόμενο να θίγονται νόμιμα υφιστάμενες κατοικίες; Έχουν ενημερωθεί αναλυτικά οι πολίτες από τους συλλόγους που τους εκπροσωπούν;
Εάν έχουν πραγματοποιηθεί σχετικές ενέργειες, είναι σημαντικό να δημοσιοποιηθούν, μαζί με τις απαντήσεις των αρμόδιων υπηρεσιών.
Η ενημέρωση των ιδιοκτητών δεν μπορεί να περιορίζεται στο πόση γη χάνουν, πόσα χρήματα οφείλουν και πότε πρέπει να πληρώσουν. Πρέπει να περιλαμβάνει και το τι μπορούν να κάνουν με την περιουσία που τους απομένει.
Είναι, άλλωστε, διαφορετικό να γνωρίζει κάποιος ότι το οικόπεδό του εντάσσεται στο σχέδιο και διαφορετικό να γνωρίζει ποιες πραγματικές δυνατότητες δόμησης αποκτά ή διατηρεί.
Έχουν ζητηθεί επίσημες διευκρινίσεις από τον Δήμο Μαραθώνα και το Υπουργείο;
Για το ζήτημα έχει ήδη υποβληθεί σχετικό ερώτημα από κατοίκους του Μάτι τόσο στον Δήμο Μαραθώνα όσο και στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Το αίτημα αφορά την επίσημη αποσαφήνιση του άρθρου 3, παράγραφος 3δ, του ΦΕΚ Δ΄ 98/2025 και ειδικότερα το εάν η απαγόρευση επέκτασης εφαρμόζεται και στις νόμιμα υφιστάμενες κατοικίες.
Οι ιδιοκτήτες αναμένουν σαφή απάντηση για τη δυνατότητα προσθήκης χώρων, κατασκευής επιπλέον ορόφου, αξιοποίησης του υπόλοιπου συντελεστή δόμησης ή ανέγερσης δεύτερου κτιρίου, όπου πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Σε περίπτωση που ισχύει ο περιορισμός και για τις κατοικίες και όχι μόνο για τα επαγγελματικά κτήρια, ζητούμενο είναι να διευκρινιστεί η νομική του βάση, η αιτιολόγησή του και οι πραγματικές δυνατότητες δόμησης που απομένουν στους ιδιοκτήτες.
Πρώτα ξεκάθαρες απαντήσεις για τα δικαιώματα και μετά απαιτήσεις για πληρωμές
Η πολεοδόμηση της πυρόπληκτης περιοχής στο Μάτι αποτελεί μια κρίσιμη διαδικασία, με συνέπειες που θα επηρεάσουν τη ζωή των κατοίκων και τις περιουσίες τους για πολλές δεκαετίες.
Ωστόσο, η πολεοδόμηση δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως διαδικασία επιβολής υποχρεώσεων στους ιδιοκτήτες.
Η πολιτεία οφείλει να τους παρέχει σαφή ενημέρωση τόσο για τις εισφορές που καλούνται να καταβάλουν όσο και για τα δικαιώματα που διατηρούν ή αποκτούν.
Δεν είναι δυνατόν να υπάρχει σαφήνεια για το ποσό που πρέπει να καταβάλει ένας πολίτης, αλλά αβεβαιότητα για το εάν δικαιούται να επεκτείνει το νόμιμο σπίτι του, εφόσον πληρεί τις προϋποθέσεις των όρων δόμησης.
Το θέμα δεν αφορά αποκλειστικά το Μάτι, αλλά το σύνολο της νεοεντασσόμενης περιοχής των Δήμων Μαραθώνα και Ραφήνας-Πικερμίου.
